新盘扎推的昌平,刚需机会在哪?

2019-11-15 作者:子木聊房 子木 来源:连接网

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[摘要]对于昌平,还是那句话,需求够,但产品和资源配套还跟不上,还需要一个长期的进化过程。虽然说海淀码农没有望京圈的白领活得精致,但在人居方面,他们可能会有更深刻的理解。



连着写了几期北京楼市分析,收到不少读者的留言。大多数都是表以感谢,对楼市真相和新盘背后的猫腻,有了更深刻的认识。

但也有很多读者建议,让我别每天盯着城里不放,说说非核心区域的楼市,因为像朝阳、海淀这种动辄7-8万元/平米的起步价,实在囊中羞涩,无法消化。

于是翻开地图看了一圈,最后决定把位置定在和海淀、朝阳毗邻,刚需潜动力十足的昌平。那么昌平有什么神奇之处,哪个地段房子有升值潜力,哪些新盘又值得期待?下面子木就给大家聊一聊。

1

两大神区

提起昌平,在老北京人眼里,相当于是地球的北极,遥远而陌生。但对于海淀密密麻麻的码农来说,可谓是一片新鲜的“安居圣地”。

在2000年左右海淀区以科技闻名中国后,五道口八大院校以及全国各地的高科技人才加速涌入这片热土淘金。同时海淀房价以多年全北京第一的速度,稳坐除东西城区以外,第三的宝座。

海淀房价起来了,新来的码农同学只能向外寻找栖息地,于是“北极”昌平迎来购房需求外溢的第一波红利。

尤其是紧挨着海淀新核心西北旺的回龙观,隔着一道大桥,房价几近30%的空间差,优势不可谓不明显。

当然,大批量年轻人的涌入也暴露了回龙观的早期规划问题。首先是交通,早晚高峰,早出出不去,晚进进不去,道路拥挤堪称一绝。其二是职住不平衡,纯住不考虑教育,这个是最为诟病的地方,当然昌平无学区,这个道理大家都懂。

其三是区域中居住品类单一。因为早期规划留有大量经适房,这批房子大部分都是90年代末建立,由天鸿房地产(首开)承建,大都带个龙字,什么龙锦苑,龙腾苑,龙禧园等等,环境类似。

这些年昌平除了回龙观以外,号称亚洲第一大社区的天通苑也在朝阳、海淀的外溢需求下,开始崛起。

但即使到现在,天通苑板块只能被称为“价格洼地”,不能称之为“价值洼地”,而且这个洼地永远不可能被填平。这个只有生活在天通苑的人才能感受得到。

我之前去过几次天通苑,体验了一下当地居民的生活,可以说再没有勇气多去一次了。

因为天通苑社区当年规划了大批量的经适房,环境和配套都是处于最低标准的。房租低,成了北京大部分外来低收入阶层最喜爱的乐土之一。爆发性呈指数增长的人口,全靠蜂窝式的群租房来容纳,导致公共环境几近瘫痪。

上一次我在天通苑挤早高峰地铁,差点儿被挤哭,下午社区踩盘遛圈一不小心就踩到一坨不明物体。总之可以总结为三个字,“脏、乱、挤”。

当然天通苑也在积极优化居住环境,但是业主人群定位注定天通苑只能作为刚到北京拼搏的第一站,此后大部分居民都选择离开了这个地方,去往更适合居住的地方。

所以总得来看,无论是回龙观还是天通苑,虽说都是代表了昌平区的大型住宅区,但在居住层面都是病痛,昌平急需要一个地方可以证明自己在北京的价值。这个地方就是,纵全力打造的未来科学城。

2

第二个望京

由于当初的未来科学城是后开发地段,所谓一张白纸好画画,所有规划和配置都是合理,具有远瞻性的。

数据显示,在2009年设立之初,未来科技城仅仅是北七家镇东侧,10平方公里的园区,定位很简单,打造央企人才基地。

但在2017年,未来科技城改名未来科学城,不仅向北扩展,把北七家能源基地、沙河大学城、中关村生命科学园等也都包含了进去,定位也升级了,预备打造北京的第二个望京,承接更多的人口与功能。

野心可见一斑。

除了在规划上“地尽所用”,在教育上也预准备引进7所北师大师资公立学校和1所国际学院,准备把昌平无学区的短板补起来。届时昌平的未来科技城,将会以一种名片地标建筑群的形式,展示在北京人眼中。

当然话虽如此,实际上这几年未来科学城的发展并非一帆风顺。

因为如此大规模的规划需要真金白银的铺垫,而北京市政府这几年摊大饼的方式并未收敛。向东打造副中心的通州,向南连接京津冀的大兴,向西打造生态涵养区,都需要数以万亿资金的投入。在优先选择上,东肯定是首要的,其次才是南北西。

所以很多读者也跟我反映,称未来科学城这几年发展速度很一般,但房价倒是炒得挺快,动不动就是5-6万/平米的单价。这个地方到底有没有未来?

现在就可以告诉你,未来肯定有,但需要等。重要的时间节点在2020年17号地铁线投入运营的那一刻,正所谓地铁一响,黄金万两,届时打通了望京高薪人群北上的通道,速度将会提升一个量级。

所以综上所述,如果在昌平买房对投资属性考虑较多,那么首选应该是未来科学城所在的北七家板块。这里要注意一点,未来科学城有南北区之分,南区属于北七家而北区属于小汤山,置业首选南区,教育会好一些。

其次是海淀利好区域。如果生活和工作重心都在昌平城区,选昌平新城的南邵镇,普遍房子更新,总价更低。

如果需要每天进城通勤,就算是西二旗或永丰,都首选回龙观,生活幸福感南邵比不了。此外,“回天计划”远比昌平新城的执行力度大,更易落实。

3

新盘盘点

昌平尚处于高速发展期,所以新盘并不少。根据房天下数据报告,目前昌平在售新盘数高达40多个,当然盘太多分析不够全面。所以下面子木特地摘了三个近期开盘的新盘作为分析对象。

分别为金辰府,萬橡悦府,西山上品湾MOMA。

首先是金辰府。地块是金隅和北辰两大国企联合拿下的,属于政策限竞房,均价不超过53000元/平方米,且最高销售单价不得超过55650元/平方米,执行“90/70”政策。

金辰府总共开发了18栋楼,1744套房源,精装修,容积率2.4,人车分流,在体量上,可以上升到北七家片区的第一阵营。

再加上社区内配建的3300平米的幼儿园、650平米的下沉式商业、4500平米湿地公园,和近期将抛出总价区间为352万-374万的特价房,金辰府对刚需的诚意算是给的足够。

但不得不说金辰府的缺点也很突出。例如最重要的地段问题,虽说地处北七家,对面就是北七家镇政府,但是和“未来科学城、奥北别墅区”两边互不相近,离未来即将开通的地铁17号线也有一定的距离。出行不便,升值价值打了个折扣。当然社区也承诺以后会配备出行的小公交车来弥补这个短板。

想买金辰府的读者可以多关注,但不用太着急下手。因为按照金辰府的体量,和目前限竞房的市场竞争激烈度,金辰府大概率还会下放诚意。而且最主要金辰府入市特别晚,整整和竞品差了一个节拍,所以去化压力相当大。这里面的空间你懂得。

第二个是萬橡悦府。

万橡悦府是昌平这段时间的热盘。因为紧挨地铁8号线的朱辛庄,还传闻此地未来规划了一流学校,一度引来中关村码农的一致看好。隔壁之前开盘的万橡华府还对科技人才也抛出了橄榄枝,例如对小米员工优惠92折。

万橡悦府的体量也不小,总共开发了2310套房源,主力是600套的89平米刚需盘,其次是72平米的小户型和122、130平米的所谓改善户型。

当然如果不是万不得已,尽量不买72平米的房子,因为大都是东西朝向的户型,采光体验一般。得房率在74%-82%之间,这也是广为诟病的地方。

精装交房,带新风系统和除霾系统,对空气净化做到了足够的诚意。不过好歹也是服务码农,不带点儿科技都不好意思。

万橡悦府虽然得房率不高,好户型也是靠抢的热门,但对于附近上班的码农来说,可买指数很高,毕竟交通配套是相当方便的,大家可以关注。

第三个要说说西山上品湾ΜΟΜA。

名字很高大上,但位置的确让人尴尬。好听的讲叫“西山山麓之下”,不好听的讲,叫做西山“修仙圣地”。

西山上品湾ΜΟΜA处于昌平区中部阳坊镇,西六环外,与西北旺直线距离17公里,自然讨不到码农的关注。不过在产品力上的补足,的确可圈可点。

例如为人居赋能,把绿色和科技充分融合,市面上所谓的豪宅配置,恒温、恒湿、恒氧、恒静,均有体现,为此还获得了“人居环境绿色项目”奖。

对它的评价是,如果有一条地铁开在家门口,此盘价值不仅翻一倍。然而,这只是西山上品湾ΜΟΜA开发商的畅想。

项目预计下月开盘,排卡需要50万验资,项目主推130㎡-150㎡的三至四居,均价37500元/㎡,得房率79%,这些信息都要获取得到。

4

最后

对于昌平,还是那句话,需求够,但产品和资源配套还跟不上,还需要一个长期的进化过程。虽然说海淀码农没有望京圈的白领活得精致,但在人居方面,他们可能会有更深刻的理解。

在整个大环境下,北京东南西北四方竞争,所以对于向北的昌平,还是距离为王,一定不要“跨界”购房。

由于地理原因,昌平楼市的分化很大,但对于我们来说,关注点尽在放在昌平的TBD和科学城一代,最远也要围着地铁线路走,否则很容易被套牢。

最后,还是希望承接了北京大部分外来人口居住需求的昌平,越来越强大,毕竟这里承接的不仅是经济发展,更多是外来年轻人的梦。



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