楼市寒冬背面:中小房企黯然离场 互联网巨头热情逆势

2018-12-12 作者:乐居财经 来源:连接网

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[摘要]为何互联网科技企业要联合房企拿地?张大伟分析,在双方的合作中,小米有大量的需求在其中,小米与华润的合作可以降低购买商服项目的成本。




今年9月万科掌门人郁亮在月度例会上喊话“活下去”。此前一年万科小米意向合作建房失败,此后3个月小米联合华润在北京昌平拿地。

这是第一次,被地产圈视为买方的互联网企业拿了一块住宅用地。

互联网巨头们已趁势入局房地产,阿里、京东、苏宁布局租赁市场,京东和小米又开启自用地产模式。

这种热情隐藏在房地产市场的寒意之下。恒大、万科、碧桂园等龙头房企忙着转型“去房地产化”,中小房企则纷纷离场。房企拿地的态度从未如此谨慎,土地“流拍”潮再次来袭。

目前为止,连续三个月25家传统的龙头房企拿地金额低于千亿元,四年来尚属首次。据8号楼工作室统计,就在两年前,他们仅用了5个月拿地金额就超过了2600亿元。

小米涉足住宅用地 京东疯狂拿地

2018年11月5日,作为互联网科技公司的小米拿地在清冷的地产圈摩擦出了一丝热度。

根据北京市住建委官网显示,北京昌平区沙河镇一宗公建混合住宅用地现场拍卖,最终被广州小米通讯技术有限公司和北京润置商业运营管理有限公司联合体(华润置地持股100%)以26.57亿元的底价摘得,成交楼面地价为19356元/平方米。

这宗F2公建混合住宅用地地块位置一般,但这是小米首次涉足住宅用地,在互联网企业拿地中十分罕见。在此之前,互联网企业拿的都是商业用地。

有分析认为,小米很大程度上是想要布局智能家居领域。

实际上,小米拿地意图布局智能家居是有迹可循的。2013年至2015年,小米CEO雷军一共5次在微博上喊话:“小米不做房地产。”

最近一次否认进军房地产是在2015年2月。雷军发微博公开表示,“小米一直强调专注核心业务,不考虑进入家装或房地产等业务。”

不过,2014年雷军旗下的顺为资本以1亿元投资长租公寓品牌“YOU+国际青年公寓”。2015年初,6000万领投创业公司互联网家装平台爱空间。雷军当时发微博称其“尝试用小米模式改造家装市场。”

2017年3月,据《经济观察报》报道,小米和万科进行合作建房的意向合作,后因小米员工购买无法获得产权和房本等原因,万科与小米的合作才不了了之。

在房地产砸钱最多的互联网企业是京东。

根据京东2016年财报披露,截至2016年底,京东已在全国15个城市拿下390万平方米土地,合5850亩。据中国网统计,截至2017年8月,京东在全国超20个城市拿地或签约土地超过10000亩。

2017年到2018年,楼市调控加码没有让京东停止拿地,反而更甚从前。2017年初,京东以38.5亿竞得北京经济开发区一宗商业用地。之后不到1个月,京东又看准了广东东莞一宗54万平米的地块。在今年“618”电商大促前,京东以18.3亿元的价格再次在亦庄拿地。

“京东主动拿地,与京东建立物流基地的态势有关。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,京东、小米等自用地产开发模式,在降低成本的同时,也因获得公众的较大关注降低了营销成本,尤其是互联网企业结合智慧社区、智能家居等概念,未来将有较好的市场表现。

严跃进认为,在传统开发商遭遇发展瓶颈之际,类似京东、小米等互联网和房企合作,形成创新的开发和经营模式将成为一种大趋势。“可以预见的是,一旦小米将智能家居领域做到位,这种自用地产开发模式将有可能被复制。”

互联网巨头入局 中小房企离场

京东和小米是互联网企业中为数不多花真金白银拿地的“实干派”。其他有实力的互联网企业也在以不同姿势入局,在房地产领域逆势而上。

2017年8月,阿里巴巴在杭州建立全国首个智慧住房租赁平台,率先布局租赁市场。

2个月后,京东成立房产事业部,宣布正式进军房地产市场,京东商城App的房产类目上线。

紧接着,腾讯与深圳市政府联手打造深圳市住房租赁交易服务平台“深圳智慧租房”,布局租赁市场。

今年8月,苏宁高调推出“苏宁有房”业务,入局二手房经纪市场。

阿里、腾讯、京东等互联网巨头虽然入局姿势各有不同,但都有野心争做房地产平台的服务商。

比起这份热情,房地产市场实际上有点悲凉。

“活下去。”2018年9月底,万科掌门人郁亮在月度例会上喊话,悲观气氛在房地产市场弥散。前一年万科与小米合作建房失败,喊话三个月后小米成功拿下一块住宅用地。

据中原地产数据显示,2018年9月、10月、11月,连续三个月25家龙头房企拿地金额低于千亿元,近四年来尚属首次。

8号楼工作室根据中原地产提供的数据统计,2年前的2016年前5个月25家龙头企业拿地金额就超过了2600亿。地王数量高达152宗,远超2015年全年的95宗。中原地产首席分析师张大伟当时说,在拿地成本增加近一倍的情形下,这些房企疯狂拿地犹如“赌命”。短短两年,这种景象已不再。

房地产调控对信托基金监管环境的收紧、棚改货币化的落潮,头部房企忙于更名进行多元化转型,中小房企的存活更为艰难。

据渤海证券研报指出,2018年以来已经有多家中小型房企被并购。中天城投在2017年4月更名为中天金融后,同年8月宣告资产重组,今年3月最终断定以246亿元出售中天城投悉数股权,完全脱离原有地产事务。

2018年也是全国房地产市场调控政策最多的一年,累计调控次数达400余次。在房地产市场的成交下行行情下,房企的资金链也面临着巨大考验。与此同时,银行批贷环境对房企的审核资质并没有放宽松,这也使得2018年成了房企最缺钱的一年。

原因叠加,传统房企拿地愈发谨慎。以北京为代表的一线城市平均溢价率下降明显。

据中原地产研究院的数据显示,2018年以来,北京成交的8宗纯商服地块平均溢价率只有5%,大部分地块是底价成交,很少有开发商敢拿地。

尽管拿地的溢价率在降低,土地流拍的情况还是不能避免。据不完全数据统计,2018年前7个月,一线城市土地流标共有13宗,创下2012年以来的新高。不仅一线城市土地流标,2018年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗。

买方卖方联合拿地 开启互联网自用地产模式

小米在北京昌平区拿下住宅用地的消息就在这个时候投进了房地产市场的冷水里,这被一些分析人士认为是房地产市场“变形”的转折点。

小米联合华润拿的这宗地共建面积高达96090.4平方米,住宅部分仅41181.6平方米。对开发者来说利润最大的住宅部分面积仅占30%,且该地块的自持年限为20年,开发者资金回流速度也较慢,这在拿地条件中属于比较苛刻的。

最值得关注的是此次的拿地模式为华润联合小米拿地。

为何互联网科技企业要联合房企拿地?张大伟分析,在双方的合作中,小米有大量的需求在其中,小米与华润的合作可以降低购买商服项目的成本。而对于华润来说,在房企资金链短缺的大背景下,联合拿地能够降低资金成本,增加开发住宅项目的利润。

张大伟也指出,各家房企都想在激烈的竞争中生存,房地产行业联合拿地也逐渐成了市场主流。近两年来,北京80%的土地是联合体拿地,但这些合作拿地都是房企之间的合作。

“小米与华润首次实现了买者和卖者的合作拿地。这种模式的核心竞争力是将商服土地销售难的问题前置,合作双方在获得拿地的资金优势的同时,还不用再考虑销售难题。”

严跃进表达了类似的观点,“这是一种自用地产模式”,他说,“可以预见的是,一旦小米将智能家居领域做到位,这种自用地产开发模式将有可能被复制。”

严跃进表示,这种自用地产开发模式在其他行业的应用十分普遍。一种情况是,企业将拿来的地块用于工业用地或者产业用地;另一种情况是,企业拿地后用于盖办公楼。与这类传统自用模式不同,小米等互联网企业的自用地产开发模式,会与开发商有战略合作、进行概念层面上的布局。例如,小米或将联合华润打造全新的智慧社区,布局智能家居等概念。

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