面对房产行业失落的五年,互联网玩家在做什么

2017-11-01 作者:财经无忌 陶魏斌 来源:连接网

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[摘要]无论是面对行业巨头链家,还是房多多、爱屋吉屋,销冠还需把护城河挖得更深些,毕竟大资本的阿里、京东等行业外的野蛮人已来敲门了。




用一场发布会,京东宣布了自己进军房地产的野心,而在不久前,它的老对手阿里也通过旗下支付宝杀入了房地产的租赁市场。

 

电商行业里的另一诸侯苏宁,旗下地产一直实力雄厚,只是现在尚未和集团零售产业发生直接关联。

 

现在的格局是,中国的几家头部电商都开始涉足房地产行业,曾经被视为“互联网+”势力最难抵达的房地产行业,似乎开始冰融了。

 

1知识分子和商人们争论:我们现在已经到了创新的尽头?



  

1011日,黄卫新带着团队百来号人来到杭州的钱塘江边,那天天气不错,摄影师记录了这帮创业者放飞气球的场景。

 

这个带有强烈仪式感的活动是这家公司在为自己的五周年庆生。五年前的今天,黄卫新和严斌一起成立了销冠科技的前身卡考网络。

 

两周后黄卫新从手机上看到了京东进军房地产的消息,在圈内这并不是新闻——曾伏虎已经在京东履职三个月了,此前他是搜房焦点网的总经理。

 

大佬的陆续进场,暗示着行业即将会从量变到质变。此前,无论是外卖还是打车以及共享单车等等,无一不是如此。略显不同的是,在有的行业,大佬们采取的是入股或者收购方式,而现在,这些大玩家们选择了亲自上阵。

 

现实的情况是,房地产依然是当下中国互联网渗透率最低的一个行业,看看最近五年,随着移动互联网井喷式的发展,零售、金融、餐饮、出行等传统行业都发生了一些革命性的变化,比如出门不再需要带钱包,出行变得越来越方便——“衣食住行”只剩下“住”这独一份了。

 

为什么在作为国民经济的支柱行业之一房地产面前,互联网并没有表现出摧枯拉朽的能量?特洛伊之城坚固得让人难以置信。

 

但有心的人也会发现,早在1998年,门户网站搜狐就开始做房地产的互联网信息化,后来焦点网出现,再后来新浪乐居提出“网上售楼处”的思路,都证明了房地产行业在当年,也做了不少信息传播和电子商务上的尝试,甚至在时间上,和中国互联网的发展进程也是同步的。

 

另一个可以为这个结论提供新的论据是,2014年在移动互联网爆发前夜,一批线上下线融合的互联网房产服务商相继诞生,爱屋吉屋、房多多、销冠科技、平安好房等差不多在那个时候成立或者获得了大笔投资。

 

但如果我们以五年为一个周期,回看从2012年到现在的情况,失望的表情在投资人脸上出现最多——行业里曾经的独角兽爱屋吉屋、房多多在今年相继负面新闻缠身。

 

而且和年交易量达到近百万亿市场规模的房地产行业相比,无论是门户时代的搜房、新浪,还是移动互联网时代的链家、房多多,都还远远没有长成到和行业匹配的体量。公开的报道显示,整个链家集团在去年的交易量也只是刚刚超过1万亿的水平,还不及租赁市场的体量。

 

再退一步来说,即使是房多多、爱屋吉屋这样的公司也远没有像滴滴或者饿了么这样,成为国民品牌,这一点也是和房地产行业的影响力不匹配的。

 

毫不客气地说,在中国崛起为互联网G2”时代的这五年里,中国的房地产行业互联网的渗透和技术创新,是收效甚微的,说“失落的五年”毫不夸张。

 

那么,问题出在哪里?

 

2他们从夜里撤退,一直退到白昼的余烬里

 

 

从某种意义上来说,房地产行业还是一个传统行业,但房地产人却早已经互联网化——他们和我们一样,也早已经习惯了出门用滴滴打车,叫外卖时点开手机上的APP

 

其实,新事物难倒旧事物的真正原因更为深刻,放开固有的观念并非易事,不仅因为人们依赖旧观念,更因为在很多情况下,人们无法理解抓住新事物意味着什么。

 

坦率地说,我们并不能准确地描述基于互联网技术的应用,会对现在的房地产市场发生何种影响,正如在几百年前,人们同样不知道蒸汽机将使航海发生怎样的变化。当然历史记住了蒸汽船的制造者,但历经了几十年的困惑和对新事物的抵制,直到新的语言及科学出现,才证明了这项变革的伟大之处。

 

时光退回到2014年,顶着“史上最高库存量”的杭州房地产,在这一年并没有得到太多的喘息的机会。

 

连远在北京的《中国青年报》,也对这个不属于北上广一线城市,但是房价却颇受关注的地方发出了担忧的信号,在他们的一篇报道中称,2014年杭州市新建商品房销售面积1121.13万平方米,同比下降1.6%。二手房市场反应更为明显,2014年杭州市区二手住房成交31981套,同比下降了26.1%

 

此前做了一段时间的房产CRM案场管理系统的黄卫新,在这一年开始让团队试着去和开发商的销售总监,演示自己那套有着带客看房和成交功能的新系统——因为房子难卖了,开发商需要市场伙伴的帮助。

 

而差不多同一时期,从业经历相仿的段毅从苏州出发,开始了房多多的全国扩张之路。也许是出身类似,也许是当时市场需求相似,他们创办的两家的模式也类似:给二手房的经纪人更多的包括新房在内的房产资源信息,帮助他们提高销售。

 

但在一年之后,这两家公司却走上了截然不同的路径——销冠科技在拿到李开复创新工场的投资后,进一步明确了“以经纪人为核心”的发展思路。而房多多依然在买房卖房的交易中乐此不疲,后来还改变了做“交易平台”的初衷,推出“直买直卖”,既当裁判又当运动员,彻底和线下中介门店交恶。

 

这样带来的好处是交易额迅速催大,2015年上半年房多多的交易流水是500亿,而到了年底,这个数字变成了2000亿——不过这个数字至今仍遭到外界的质疑,认为段毅的统计口径或许有问题。

 

没有人能拒绝这样亢奋的数据,在大环境上,房地产市场在2015年开始复苏,参与市场交易带来的漂亮数据让投资人激动不已,随后融资接踵而至,投资人确信房地产的互联网+这个赛道上,即将会诞生巨无霸。

 

接二连三,搜房房天下也组建了经纪团队杀入交易环节,而爱屋吉屋则挥舞着钞票,到处高底薪挖经纪人,然后用高补贴来促使交易量的增加,这是他们熟悉的套路,爱屋吉屋的核心团队曾经创办了“大黄蜂”——滴滴曾经的对手。

 

在市场势如破竹的狂欢中,也有冷静者,经历过杭州楼市的疯狂和低迷的黄卫新,带着销冠走了另一条路——他们依然坚持平台模式,把经纪人作为核心用户,和线下中介公司合作,帮助他们一起提高新房、二手房的销售。

 

“销冠的核心用户是房产经纪人,作为经纪人来说,他的最重要工作就是卖房,所以我们围绕着经纪人开展的服务,目的就是帮助经纪人更好地卖房,这也是销冠的初心。”黄卫新不止一次向高管和自己的投资人阐述自己的观念。

 

当然销冠也在扩张,2015年上半年在三个月的时间里完成了B轮和B+轮融资,到了年底销冠科技问鼎全国经纪人新房销售渠道第一。

 

 

3他在宿醉中闯入大海

 

 

20世纪,海军上将海曼·里科夫在视察他建立的核舰队时,曾提出一个放之四海而皆准的著名建议:“为了寻找生活的目标,必须乐于行动。”

 

客观来说,整个房地产行业的互联网化进程是建立在中国房地产市场的封闭环境中的。

 

目前从“政府主管部门-房企-经纪公司-客户-金融-装修”这一链条中,不仅交易环节多,并且信息化程度和透明度都比较低,另一方面行业内的征信不完善,技术渗透慢也导致了房地产加速互联网化的困局。

 

房地产行业从某种程度上来说是“看天吃饭”的行业,而这个“天”,指的是政府的调控政策。

 

2016年下半年开始,亢奋的房地产市场也开始变得谨慎,甚至出现了快速抛售房源的现象,“史上最严”这样的字样不断出现在媒体评论调控的文章中。

 

这一年的国庆长假,人们在朋友圈里,已经提不起兴趣讨论因为免费高速通行带来极度拥堵,在一个个朋友圈里,最容易引起关注的话题是“哪里又出台了房产调控政策”。

 

930日至108日,在短短9天时间里,北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策。

 

那些富有经验、凶悍而冒险的投资客们,在跃跃欲试一段时间后,也开始变得谨慎甚至抛售。

 

随后楼市的交易量开始骤然降温,一直持续到现在。以南京为例——这座二线城市在2016年可以用“涨疯”了来形容——2017年上半年,南京全市商品住宅(含别墅)上市3.2万套,同比下降42.3%;成交3.7万套,同比下降幅56.7%。南京销售前十的房企成交总金额为362亿元,同比减少了110亿。

 

春江水暖鸭先知。记者们开始盯着链家地产看,这家国内最大的房地产中介公司的能量一度被渲染“可以操纵二手房价格”,记者们现在看的是“链家在哪里又关了门店”,好像他们比链家CEO左晖更关心这个。

 

这些记者们没有失望,在他们的报道中,有的说链家在北京关了300家门店,后来逼得链家出来澄清,说只关了87家。

 

贪恋成交量的房多多、爱屋吉屋、房天下,现在也不得不收缩战线,改变打法,而事实上,接二连三的“裁员”、“欠薪”、“高管离职”、“关店”等负面新闻让他们不得不面对,生死存亡的困境。

 

居斯塔夫·福楼拜在那本讲诉攀高结贵的悲剧之作《包法利夫人》里对诱惑进行了警示:“只要远远地看着你的偶像就好,他们镀金的外表会粘住你的手指。”

 

4穿越漩涡,不靠什么,就凭生命的嘱托。——罗大佑

 

 

中国商品房市场的设计,从一开始就是为了融资。1990年代初期,为吸收超发的货币,对抗通货膨胀,政府先后建立起股票、期货和不动产三大资本市场。理论上来说,房地产市场就是资本市场。

 

1998年的房改如同大规模城市“上市”,使房地产一举超过股票、债券,成为中国地方政府最主要的资本来源。当套利迫使地方政府在“住”(经济适用房)和“炒”(商品房)之间只能二选一的条件下,地方政府本能地选择了更为重要的资本市场。

 

在探讨中国房地产的信息化或者说互联网化,我们一样无法回避中国房地产市场的本质。

 

“未来是存量房时代,流动的不动产将会成为中国经济新引擎。”这是黄卫新在2016年作出的一个判断,而正是基于这样一个对未来中国房地产市场的预测,销冠和他的同行者们——如果说房产互联网服务商都是在同一个赛道上话——做出了不一样的业务模型:采取科技和金融的双核驱动,通过信息流和金融流,实现不动产的流动。

 

所谓信息流是指把房源信息和房地产服务的需求迅速和高效地提供给对应的房地产服务机构,这里面包含了很多的玩家,包括互联网中介、传统经纪人、传统渠道。

 

从某种意义上来说,销冠做的是服务商的工作,目的是让房地产的交易和服务更高效、更极致,这也是为什么黄卫新一直强调,中介公司是销冠的伙伴,从业务设计上来说,如果可以,销冠甚至可以服务房多多、爱屋吉屋、链家、我爱我家、中原地产,甚至小猪短租。

 

而金融流看上去野心更大,销冠是正在努力搭建一个不动产的资管平台,一边是房产类的消费金融、交易金融,行业内企业融资、房地产并购等需求,另一边则对接银行、保险信托、私募基金、各类金融机构等。

 

这项业务,显示了销冠做好了楼市低迷时期的产品储备——这些服务事实上和楼市的直接成交关系不大,它强调的是帮助固化在楼市里的资金流动起来,并获得收益,这是参与楼市投资的资本玩家最为乐意见到的产品。

 

作为一个百万亿级别的市场,平台的成长空间显然比玩家更具有诱惑力,当然,只做平台意味着销冠不能参与到核心产品的交易过程中,在整个商业生态系统中,销冠的工作就是制定好游戏规则,为平台里的参与者提供好的服务。

 

另一方面来说,作为一个政策风险明确的一个市场,平台也比只关注成交量的交易商更具有安全性,想想眼下“速冻期”的楼市,激进者甚至没有时间去包扎伤口。

 

当然,销冠的征途也并不是已经柳暗花明,无论是面对行业巨头链家,还是房多多、爱屋吉屋,销冠还需要把护城河挖得更深一些,毕竟代表大资本的阿里、京东等行业外的野蛮人已经来敲门了。

 

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