99%小白买房都会陷入这三大误区!赶紧来看!

2017-04-21 作者:地产情报站 站长 来源:连接网

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[摘要]从租售比角度来说,北京的房子不适合投资。但实际租售比越低的房子,反而更有投资价值。用通用的房地产指标来衡量其实是错的。


买房,其实是个打破三观,重新看世界的过程。说说买房的三大误区。

 

1、新房的处女情节


今年1月份,有个青岛妹子要买新房,跟我抱怨黄岛的新房价格太高了,涨的太快了。


一般的城市,二手市场都是反映比一手市场慢的。一手市场带头涨,二手市场总是要反应一段时间才涨。我就劝妹子,你现在不要看新房了,快去看五年左右的次新二手吧。否则二手你都买不起了。



妹子说站长,我是新婚不是二婚啊,买二手房不是让婆家人瞧不起嘛。二手房道道多,要交很多税,新房多好,一目了然。


我说妹子,现在你在二手市场多跑跑,跑上50个盘,总能找到离新盘旁边很近的二手房,而且价格打八折,。你买一手房,只要签了合同交了钱,不还是二手房了吗?有什么本质区别?


妹子说,站长,我新婚的美好规划就被你打破了。我还想自己搞装修,自己挑家具……妹子你快歇歇吧。过来人告诉你,两口子一起搞装修,最后撕逼了不离婚就算好的。


装修苦啊累啊。二手房基本上不用大改动,多添些家具就好了。花钱重新装修,简直就是败家行为啊。这点钱为啥不添在首付里,买个大面积的呢?再说,你确定新盘的开盘时间吗?大牛市的时候,很多KFS都是捂盘的节奏,等房价涨上去了再开盘,那个时候,你又错过了一波行情。


妹子跟老公思考再三,一个月内买了个不错的次新二手房,妹子算了算说,大概省了20万,跟我报喜。


其实妹子收益并不止20万。因为二手房涨幅马上就要赶上新房了。因为后期调控,新房房价强制备案,二手房的价格很可能超过一手房。


后来,我问妹子:你不怕婆家人瞧不起了?

妹子说:不怕,老公爱我就够了。



“有人说,没房不要紧,房子不重要,爱才重要。

但房子跟爱,从来就不是对立面。


2、能欠银行钱,坚决不提前还款

 

买房到底是全款好,还是贷款好?正好今天又来一妹子问差不多的问题。



先问大家一个问题吧。现在的100万十年后值多少钱?20.99万元。而20年后,相当于现在的4.4万元。


曾经有篇文章说,你月入过万,其实还没你爸20年前500块的工资多。


过去20年,货币和准货币M2的供应量增长了23倍。换句话说:现在10000元虽然是20年前的500元的20倍,但是500元的购买力,却是如今的23倍。


而大城市的房价,总是能跑赢通胀稳定上涨的(想买大西北的房子我不拦着,不涨就是了)。而因为通胀,20年的房贷,其实你只用还15年。在工资稳定上涨的基础上,抗压期也不过就是5年。


 


另外,还有一个很重要的,就是杠杆的作用。

 

杠杆,是你财富加倍的利器。银行的房贷利息,其实是很低的。你只需要30%左右的现金(限购限贷时期除外)100万的房子,全款买,增幅20%就是获利20%100万的房子,只付30%的房贷,增幅20%你就可以获利20%*3.3倍的杠杆。


去年房价疯涨,就是因为杠杆太低了。20%的首付就能买,甚至有0首付。导致房价疯涨。


即使是调控之下,首付首贷也有最低的杠杆(30%首付),做最多的贷款(70%贷款)。这是ZF照顾刚需,给刚需上车的机会。


对咱们小老百姓来说,买房,就要付最低的首付,做年限最长的贷款。

能不提前还钱,就不要提前还钱。


“银行给你为数不多宰他的机会,不要客气。



3、毁三观的租售比


投资房产,不能考虑租售比。


租售比是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的指标。但不适用于中国。中国的房地产问题,归根结底是制造业的问题。


假如:投资工厂,年获益20%,而房子获益5%,你投资哪个?

假如:投资工厂,年获益5%,而房子获益20%,你投资哪个?


不是老百姓爱买房,在制造业下行的时候,买房只是为了风险补偿。

经济风险越大,房价反而越涨。

只有制造业好了,楼市才能回到平稳状态。


既然,房地产是具有风险补偿作用的,那么,多附加一个更多的因素,他的价值就越高。


《财经郎眼》数据显示:


2016年各地房价收入比,北京列第四名,房价收入比是30倍以上。但加上“学区”的因素,就跳到第一名,房价收入比达到70倍。



所以,为什么要找“学区/次新/三居/小户型刚需/地铁”这几个因素的房子。占两个因素,你的房子在市场下行的时候不怕跌,市场上行的时候,跑赢大盘。


北京西城区房价11.5W,实验二小周边的学区房18.5W,多了一个因素“学区”多了“好地段,市中心,近郊临铁”的因素,房价也会高。金台路旁边的地铁房,人民日报社区的房子是8.9/平方米,而距离远一些的红庙北里是7.2/平方米。距离地铁越近,房价越贵。

 

人的速度一小时4-5km/h,半小时走2.5KM。超过半小时走到地铁,人就会失去耐性。

 

超过3KM以上的不算地铁房。

超过3KM以上的不算地铁房。

超过3KM以上的不算地铁房。


户型因素,小户型刚需涨幅快。随着二胎放开,三居是改善型需求的一个很好的选择。要么选涨幅快的小户型,要么大面积低单价,坐收总价高收益。



最后看租售比,北京学区房租售比最差,其次北京。从租售比这个角度来说,俨然北京的房子不适合投资。但真实情况是这样吗?实际上,租售比越低的房子,反而更有投资价值。



“用全世界通用的房地产指标来衡量房地产,都是错的”

 

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