数百家小公司为何挤在潘石屹的3栋大厦里?

2016-04-13 作者:第一财经 华晔 来源:连接网

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[摘要]中国商业地产市场的问题并不是缺商铺、缺办公楼,而是不能把这些资源很好地利用起来,导致空置太多。据潘石屹估算,二线城市办公楼空置率超过40%,而在北京,全球500强企业对办公楼的需求量最近也是下降趋势。



中午时分走进巷口,你会感叹:一辈子也没见过这么多推销员。



      一段七八十米的路,两侧挤挤挨挨撑着便携桌。桌上通常有这么几样:绒布玩偶,饮料,水果盒,以及几个真装着钱的红包……推销员朝你和你的手机两眼放光,而你只需扫了二维码就可顺利前行,并得到桌上的一个礼品。


      各种吆喝混杂着拉扯,夹击你的人就像撒开网的渔夫,过滤着经过的每个人。毫不夸张地说,假如你身无分文,只带一部手机,在这个小小“集市”上从头扫码到尾,一定能水足饭饱、双手提满礼品。


      这里是北京,自称为第二CBD区的望京,全球知名设计师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)的地标作品望京SOHO的后巷。它现在成了那些驻扎在望京SOHO里的O2O公司们的“打靶”训练基地。


      聚集了众多O2O创业团队的“地推扫码一条街”,是望京SOHO对外表现出的最市井、最不计形象的一面。


     中国O2O创业集中孵化地


      上百家小公司挤在3栋富有现代感的大厦里,推销着上门做饭、擦鞋、美甲等等服务——这差不多是中国O2O创业的集中孵化地。


      地产商潘石屹拥有这里。


      与市井且不计形象的扫码街对比,望京SOHO经过了精心设计。它在望京街与阜安西路的交叉路口上立起三座漩涡状塔峰,最高200米,矮的也有118米,合围出一块广场。


      中国最大的O2O公司之一美团2014年在这座大厦刚建成时即搬入,占据了塔三的22、23一整层和21层的一半。这家公司正忙于E轮融资,融资额据称将达15亿至20亿美元,估值超过100亿美元。它的竞争对手外卖公司“饿了么”则在塔三的5层租用了若干工位。此外,你还能在楼内找到大大小小的创业公司,以互联网企业为主。


      太阳强烈时,三座大楼的阴影投在广场地面,形成几条边缘流利的曲线。涌进的风,会因空间骤然收窄,变得尖利许多,吹得人立马精神起来。


      敏感的商人再次嗅到了潮湿得快要发霉的味道。


      2002年,中国地产市场刚刚开始招拍挂(招标、拍卖或挂牌),潘石屹曾想出了把散售写字楼短租的办法—煤老板们买走房子,又把它们租给创业的年轻人。从某种意义上说,SOHO现代城和建外SOHO让以行政为中心的帝都,有了那么点人性化的影子。


      眼下,SOHO中国正面临转型


      中国地产市场走弱,潘石屹和他的妻子张欣在租与售的模式上试验和徘徊。如果还是按老的销售模式套路—盖房、缴税、买地,继续保持高负债率,已经没多少利润空间了。


      中国商业地产市场的问题并不是缺商铺、缺办公楼,而是不能把这些资源很好地利用起来,导致空置太多。据潘石屹估算,二线城市办公楼空置率超过40%,而在北京,全球500强企业对办公楼的需求量最近也是下降趋势。


      “一个好的商业模式一定要适应补缺,市场缺什么,你就去做什么。”潘石屹对记者说。他开始研究互联网与房子的关系,以及互联网对房子内人与人之间关系的影响。


      中关村老了,CBD过于拥挤,人口密度大、正成为北京商业副中心的望京更适合进行一场试验。


      曾经同为技术创业聚集地的中关村,已经变得陈旧。昔日热闹非凡的鼎好电子卖场大半歇业,e世界也关门了。这反映出整个PC产业的萧条,它是中关村科技软件园当年赖以发展的基础。


      移动互联网时代,创业潮流正从中关村向望京转移


      这有点类似于旧金山正取代硅谷成为Airbnb等新创业公司的首选—以服务、设计为导向的公司,风头逐渐劲过以往依托研究型大学、以技术为导向的公司。


      王飞所在公司的创始人是两位“90后”,公司目前已经完成A轮融资。


      他每天从南五环开车到北京城这个东北角,单程平均用时100分钟,因为堵车,最长的一次上班路上花了3个多小时,与此同时,他每个月还得为这里的车位支付1200元。


     但他仍然觉得这是个令人激动的地方,像是给人打了“鸡血”。


     这栋楼里的公司人很多就是隔壁公司的用户,这里就像一个大试验场。


     王飞已经一个月没有使用现金了。O2O公司们已经把支付宝和微信支付推广至任何一家小店面,使用它们可以获得实惠的折扣。位于塔二的一家传统麻辣香锅店,仅


     有两名服务员,点餐、下单、送餐、结帐等环节都可在顾客的手机上完成。而一些新业务,诸如“饿了么”为商圈白领提供的早餐,滴滴大巴的通勤车,都以这栋楼为早期试点。


     除了可以第一时间体验种种互联网服务,各个互联网公司的路演也常常发生在楼下,会让人有一种时刻“处在商业大事件中心”的感觉。每天都有各种创业消息传来:谁获得了更大的场地,谁又招了多少人。


     王飞觉得自己最喜欢这里的原因在于,永远都能发现比自己更富有、更有才华、更勤奋的人。这些年轻的创业者态度开放,富有激情和煽动性,就像一股漩涡,裹挟着同处在这个环境里的每一个人,共同形成一种卯足劲向前冲的加速势头。


     在这个高度浓缩的互联网大楼中,也催化着各种交流、交易,以更快的方式发生聚合、裂变等化学反应。


     在这里办公的人和公司更迭迅速,熟人在一电梯里的“偶遇”变得惯常。真格基金投资的4家公司:野兽科技、啊哈娱乐、The ONE智能钢琴和FitTime就都驻扎在这里。2015年,北京融资企业中,位于望京SOHO的共有13家公司,融资总额达到了44.89亿元。融资额排名前十的公司中,望京SOHO独占4席。


     这里的关系也并不总是友好的。望京SOHO里,除了可以互相合作的“伙伴”,也不乏产品几乎一模一样的直接竞争对手。


     距离拉近,“骂架”也容易了很多。早年间,搜狐的人可以隔着窗对新浪的人指指点点,如今,对手们或许只隔着一扇门了。


      比如健身应用FitTime和超级减肥王,整容类应用新氧和更美,都聚集在望京SOHO。它们的公司相隔不远,却基本不会有任何来往。此前,更美曾称新氧App盗取其原创内容,双方为此在网络上有过一场“骂战”—同质化的竞争,或许会因为地理位置上的聚焦显得而更为激烈。


      望京SOHO的内部设计得很规矩,每一层空间分隔得也很方正,采用的都是传统的直柱—这样的设计更适合节奏快、工作强度高的技术公司。


      它为创业者提供了一个看似高级的环境。当手机上的天气应用显示户外温度为26摄氏度,PM2.5值高于101时,望京SOHO的81台办公客梯上的每一块液晶显示屏上,标出的却是楼内温度为23摄氏度,PM2.5值则只有11—这得益于分布在三座写字楼地二层的53台霍尼维尔空气过滤装置和遍布整个建筑的1万多块传感器。


      一名在望京SOHO工作的创业者说,这里的工作区域基本都是整齐划一的白墙,房间也没有什么装饰,在这种环境下,脑子里就只能想着工作,唯一的活动便是从工位到洗手间。在塔二,一个楼层最多可以分隔出8个小型公司,最小一间只有140多平方米。


      2014年春节后,刚建成不久的望京SOHO的办公室还很难租出,地产商甚至会打出4元/天/平方米的牌子。但随着越来越多的创业公司入驻,望京SOHO的房租开始一路飙升。截至今年9月7日,其均价已为12.9元/天/平方米,比一年半以前的平均水平增长了两倍。


      潘石屹在塔三有4层自持物业,专门作为自己第一个“互联网性质的产品”SOHO 3Q的所在地。SOHO 3Q模仿的是硅谷的WeWork模式,后者市值已超过100亿美元。其前身叫做点子咖啡,有些像今天的中关村地区几个互联网风格的咖啡厅。但WeWork后来发展成孵化器,再从孵化器分化出一种以不动产为核心的联合办公模式。


      SOHO 3Q的办公室租金并不便宜,它以桌子为单位出租。目前,一个工位,租赁费为1200元/周,租用的人只需带一台电脑就可以办公。


      在望京SOHO的基础上,SOHO 3Q空间的理念更为开放。由于按工位出租,一间办公室会出现多个创业团队,花艺工场旁边是3D打印,做社交应用的团队与做汽车后市场的团队可以混杂而坐,如此,公司间的合作可能会早在产品研发甚至概念阶段就产生了。


       SOHO 3Q是SOHO中国第一个“互联网性质的产品”,采用联合办公模式,按工位出租。


       一位设计出身的创业者告诉记者,由于没有太多资金,他的团队只在SOHO 3Q暂时订购了4个工位,而团队已经有了十几个人。大多数人都会用“蹭工位”的方式工作。


      这种显得有些荒唐的现象,在望京SOHO 3Q里并不是个案。最夸张的情况是,一个有30多人的团队一段时间只订购了1张工位。而SOHO的管理者似乎也乐于看到这种不那么遵守规则、颇为“热闹”的场景。


      曾有投资人算过一笔账:望京SOHO租期为3年至5年,创业团队办公室一般为300平方米,如果按开盘价6元/天/平方米计算,那么公司起码要融资100万美元以上,才能在此地存活。


      入驻望京SOHO,是自身资金实力的一种证明。这一点跟融资额和估值一样,满足了吓唬对手和装点门面的需要—潘石屹和爱慕虚荣的创业者们成功营造了这样一种氛围:用SOHO的品牌作为背书,更能吸引投资人。


     当提到为何来望京SOHO创立公司时,顾俊直接说:“因为这里贵!”


      他在望京SOHO塔二23层有一家名为Need的电商公司,现在正在准备下一轮融资,公司估值已超过亿元人民币,新的版本也将上线。


      “这里有着全望京最好的景色。没有任何遮挡。”顾俊将椅子转向窗户,从那里望去,楼下一大片绿地。那是保利中央公园的所在地。顾俊的公司发展迅速,以至不得不在旁边又租下400平方米的办公空间。


      以望京SOHO为代表的新创业商圈,正形成自己独特的面貌。它的成功来源于创业的火热,也源自浮躁。而于投资、于人才的流转、于财富的累积、于新商业模式的探索,它都俨然是演绎当代中国商业规则的最鲜活场所。


      在创投基金泛滥,VC充当“活雷锋”养活了消费者,同时也抢夺优质项目的年代,创业公司的估值越来越不可思议,天使轮的融资高过A轮是再正常不过的事。


      精明的潘石屹及时捕捉到了这一点。眼下,他正打算把中关村、光华路和东二环的银河SOHO都加入3Q项目。


      在望京SOHO的基础上,SOHO 3Q空间的理念更为开放。


      不只是潘石屹,其他地产商也看到了机会。万科集团前副总裁毛大庆离职后,就曾租了SOHO 3Q的工位,了解、考察联合办公空间是如何运转的,随后,他自己创办了有类似办公共享概念的优客工厂,即将开业。


      在中国这股创业潮下,已形成聚焦初始团队的创新工场、3W咖啡,定位为创业中期加速器的优客工厂,以及以办公室租赁为主的SOHO 3Q等形态,一条围绕创业服务的产业链条也在逐渐形成。


     不少望京SOHO的创业者会用“癫狂”一词形容这栋楼的内外。


      在贝塔斯曼亚洲投资基金投资经理汪天凡看来,过多且有些雷同的扫街企业仍然存在,说明有投资人依然支持它们,但它们中间必然是有泡沫的。不过,投资人蒋涛则认为,这就是创业的一部分。


      失败也将是创业的一部分。


      不差钱的好光景可能无法持续了。“受最近股市和经济形势的影响,投资人都会开始掂量,转而采取保守的姿态。”汪天凡对记者说。


      贝塔斯曼亚洲投资基金在望京SOHO投资的4家公司分别是妙计旅行、Need、易酒批和二手车拍卖网站优信。最近一笔,是刚刚对妙计旅行领投的2000万美元B轮投资。“该投的都已经差不多投了,觉得可以歇一歇了。”汪天凡说。


      资本的放缓必然会带来一系列连锁反应。因为2015年上半年,由于投资资金相对充裕,导致很多创业公司都在扩张,人才出现供不应求。“今年招人超级贵。”更美COO王思璟对记者说。资本市场热度减退的影响尚无法很快传导到人才的价格上。


       “明年,这里可能会倒掉一堆公司。”蒋涛更是直言不讳地说。据他观察,去年6月到10月,是创业者融资最疯狂的时候。一般,融到的钱都是按照12至18个月计划的,这也就意味着,今年年底,创业公司上一轮融到的钱已经基本花得差不多了。


      今年5月27日,在北京传统的创业中心—靠近中关村的五道口起家的“西少爷”肉夹馍小店,也搬入望京SOHO三塔之外的配楼里。开业当天,据说潘石屹亲手制作了20个肉夹馍,卖给前几名顾客。这招徕了很多望京SOHO的创业团队。


      “大家都争先恐后地想挤到前面去。”一位创业者如此描述当时的场景,“有些人还一脸虔诚的。”这种“虔诚”或许已和所谓的梦想无关。


      刚刚加入望京SOHO创业大军的甲和灯的创始人齐娜,算是比较谨慎的创业者。由于团队人数不多,她只租了一间235平方米的房间,并没有入驻3Q。此前,她在百度和360都担任过高管。


      现在,其创业方向则是有些另类的儒释道文化社群。转向这一领域,让她对创业的解读也透着一股不可捉摸的玄机,但可能真正道出了中国创业者即将面对的问题。


     “创业是一种修行,”她对记者说,“在真正的烈火中,事情都是未知的。”

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